La Diputación Permanente del Congreso de los Diputados convalida el nuevo decreto de vivienda por un ajustado resultado de 35 votos a favor y 34 en contra, después de que una versión anterior de la norma decayera en el Pleno. Las viviendas de uso turístico afrontan una mayor presión fiscal, mientras PP y Vox anuncian su intención de revertir las medidas si llegan al Gobierno.
El mercado de las viviendas de uso turístico en España se enfrenta a un importante cambio fiscal y regulatorio. La Diputación Permanente del Congreso de los Diputados ha convalidado este jueves, 12 de noviembre, el Real Decreto-ley 29/2026, que contempla recargos de hasta el 150% en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) y la aplicación de un IVA del 10% a los alquileres turísticos de corta duración.
La aprobación supone un nuevo impulso a la política de intervención del Gobierno en el mercado inmobiliario, aunque llega rodeada de controversia parlamentaria y con un horizonte político incierto ante las elecciones generales del próximo 29 de noviembre.
El decreto ha salido adelante con 35 votos favorables frente a 34 contrarios, gracias al respaldo del PNV y de las formaciones que apoyan al Ejecutivo. El resultado contrasta con lo ocurrido el pasado 2 de octubre, cuando el Pleno del Congreso rechazó, por 178 votos contra 172, el anterior Real Decreto-ley 26/2026, que contenía buena parte de estas medidas y quedó derogado.
Tras aquel revés, el Gobierno aprobó el Real Decreto-ley 29/2026, con modificaciones respecto al texto inicial, y lo sometió a la Diputación Permanente, el órgano parlamentario que mantiene sus funciones durante la disolución de las Cortes. Su convalidación permite mantener en vigor las medidas fiscales y de vivienda recogidas en la nueva norma.
Recargos de hasta el 150% en el IBI para las viviendas de uso turístico
Uno de los principales cambios afecta directamente a la fiscalidad municipal de las viviendas de uso turístico, especialmente en los municipios situados en zonas de mercado residencial tensionado.
El decreto modifica la regulación del Impuesto sobre Bienes Inmuebles para permitir que los ayuntamientos apliquen recargos específicos a los inmuebles residenciales destinados al alojamiento turístico.
La norma establece una escala progresiva vinculada al número de propiedades explotadas bajo esta modalidad:
- Hasta el 50% de recargo en el IBI para inmuebles residenciales destinados al alojamiento turístico.
- Hasta el 100% de recargo para propietarios o titulares con dos o tres inmuebles destinados a viviendas de uso turístico.
- Hasta el 150% de recargo para titulares de cuatro o más viviendas de uso turístico.
La aplicación de estos incrementos no será automática ni generalizada en toda España. Dependerá de que los inmuebles se encuentren en los ámbitos territoriales previstos por la norma y de que los ayuntamientos competentes decidan establecer los correspondientes recargos.
El objetivo del Gobierno es desincentivar la utilización turística de viviendas situadas en mercados residenciales con dificultades de acceso al alquiler y favorecer su incorporación a la oferta de larga duración.
Sin embargo, la medida también introduce un factor de incertidumbre para propietarios, gestores e inversores, que podrían afrontar cargas fiscales diferentes según el municipio en el que desarrollen su actividad.
El IVA del 10% encarecerá la fiscalidad del alquiler turístico desde diciembre
El segundo gran cambio para las viviendas de uso turístico se encuentra en el Impuesto sobre el Valor Añadido. El Real Decreto-ley 29/2026 modifica la legislación del IVA para eliminar la exención aplicable a determinados arrendamientos turísticos de corta duración que hasta ahora no estaban sujetos a tributación efectiva por este impuesto.
¿Qué viviendas de uso turístico tendrán que pagar el IVA del 10%?
A partir del 1 de diciembre de 2026, los alquileres de apartamentos o viviendas amuebladas de hasta 30 noches estarán sujetos al IVA reducido del 10% cuando se trate de alojamientos distintos de la vivienda habitual del arrendador, conforme a las condiciones establecidas en la norma.
La modificación amplía la tributación efectiva del alquiler de corta duración, que hasta ahora podía quedar exento cuando no se prestaban servicios complementarios propios de la industria hotelera.
Con el nuevo régimen, la duración de la estancia adquiere especial relevancia fiscal, al margen de los supuestos en los que ya se aplicaba el impuesto por la prestación de servicios hoteleros.
Esta medida tendrá consecuencias directas sobre los modelos de negocio de las viviendas de uso turístico. Los propietarios y operadores deberán valorar si trasladan la nueva carga impositiva al precio final del alojamiento o si absorben parte del incremento para mantener su competitividad.
En destinos con una elevada concentración de apartamentos turísticos, la reforma podría provocar ajustes en los precios, los márgenes comerciales y la rentabilidad de las explotaciones.
Más controles al alquiler de temporada y por habitaciones
La reforma no se limita a las viviendas de uso turístico. También refuerza las condiciones legales para utilizar contratos de alquiler de temporada y establece restricciones sobre los arrendamientos por habitaciones.
El Gobierno pretende evitar que determinadas viviendas destinadas a residencia habitual se comercialicen mediante fórmulas contractuales temporales para eludir las obligaciones de la legislación de arrendamientos urbanos.
Los contratos temporales deberán justificar su duración
La nueva regulación exige acreditar una causa real que justifique el carácter temporal del arrendamiento, como un desplazamiento por motivos laborales, académicos o sanitarios. Los contratos deberán responder a necesidades efectivamente transitorias y contar con la justificación correspondiente.
Como regla general, la regulación contempla arrendamientos temporales de duración superior a 31 días y no superior a doce meses, aunque admite determinadas excepciones cuando persista la causa que justifica el desplazamiento.
La ausencia de una causa temporal acreditable o el incumplimiento de las condiciones previstas puede determinar que el contrato quede sometido al régimen de arrendamiento de vivienda habitual.
Límites al precio del alquiler por habitaciones
El decreto también introduce restricciones para impedir que el fraccionamiento de una vivienda en habitaciones permita obtener rentas superiores a las que corresponderían al arrendamiento conjunto del inmueble en los supuestos sujetos a limitación de precios. Con estas modificaciones, el Ejecutivo busca cerrar posibles vías de elusión de los controles sobre el alquiler residencial y reforzar la protección de los inquilinos.
El decreto anterior decayó en el Congreso, pero el Gobierno salva las nuevas medidas
La convalidación del Real Decreto-ley 29/2026 llega después de una trayectoria parlamentaria marcada por el enfrentamiento político. El pasado 2 de octubre, el Congreso de los Diputados rechazó el Real Decreto-ley 26/2026, que reunía buena parte de las medidas de intervención sobre el mercado de la vivienda. La oposición de PP, Vox, Junts y UPN impidió su convalidación y provocó su derogación.
Posteriormente, el Ejecutivo aprobó dos nuevos decretos con modificaciones respecto a los textos anteriores, que han sido examinados por la Diputación Permanente tras la disolución de las Cortes. En la votación celebrada este 12 de noviembre, el Gobierno ha logrado sacar adelante el decreto general de vivienda, que incluye las medidas fiscales sobre las viviendas de uso turístico, pero ha sufrido un nuevo revés con el texto paralelo destinado a reforzar la estabilidad y renovación de los contratos de alquiler.
Este segundo decreto, el Real Decreto-ley 28/2026, ha sido rechazado después de que el PNV se sumara al bloque contrario a su convalidación. El resultado configura un escenario legislativo dividido: el paquete de medidas fiscales, de protección frente a desahucios y de regulación del mercado inmobiliario continúa adelante, mientras que la reforma específica sobre la renovación de los arrendamientos queda descartada.
PP y Vox amenazan con derogar las medidas sobre vivienda
La continuidad de la nueva regulación también dependerá de la evolución del escenario político. El Partido Popular y Vox han manifestado su oposición al decreto y su intención de revertir las medidas si consiguen llegar al Gobierno tras las elecciones generales del 29 de noviembre.
Ambas formaciones cuestionan la intervención pública sobre el mercado inmobiliario y consideran que el aumento de las restricciones y de la presión fiscal puede perjudicar la oferta de vivienda y desincentivar la inversión. También han criticado la utilización de la Diputación Permanente para convalidar un nuevo texto después de que el Pleno del Congreso rechazara la regulación anterior.
Esta confrontación introduce un elemento adicional de incertidumbre para los propietarios de viviendas de uso turístico, que deberán adaptarse a un marco fiscal cuya continuidad podría verse sometida a revisión si cambia la mayoría parlamentaria.
¿Cómo afectará la nueva fiscalidad a los propietarios de viviendas de uso turístico?
La combinación de recargos municipales en el IBI y la ampliación del IVA del 10% plantea un escenario de mayores exigencias económicas y administrativas para el sector del alojamiento turístico.
El impacto será especialmente significativo para los operadores que gestionan varias propiedades en municipios declarados como zonas de mercado residencial tensionado, donde podrían concentrarse los mayores incrementos tributarios.
Además de revisar sus obligaciones fiscales, los propietarios deberán evaluar la rentabilidad futura de sus inmuebles y la conveniencia de mantenerlos destinados al alquiler turístico o trasladarlos a otras modalidades de arrendamiento.
La reforma también puede influir sobre las decisiones de inversión inmobiliaria, especialmente en los mercados donde el alojamiento turístico representa una actividad económica relevante.
Para el Gobierno, estas medidas forman parte de una estrategia destinada a contener la presión sobre los precios de la vivienda y ampliar las posibilidades de acceso al alquiler residencial.
En cambio, sus detractores advierten de que el incremento de las cargas fiscales y regulatorias podría reducir los incentivos para poner inmuebles en el mercado y generar nuevas tensiones entre oferta y demanda.
Las viviendas de uso turístico, ante un nuevo escenario fiscal y político
La convalidación del decreto sitúa a las viviendas de uso turístico en el centro del debate sobre la fiscalidad inmobiliaria en España. La posibilidad de aplicar recargos de hasta el 150% en el IBI y la entrada en vigor del nuevo régimen del IVA del 10% desde el 1 de diciembre representan dos de los cambios más relevantes para esta actividad.
Aunque el Gobierno ha conseguido recuperar buena parte de las medidas que habían decaído en el Congreso, la estrecha mayoría parlamentaria y las promesas de derogación de la oposición mantienen abierta la incertidumbre sobre su continuidad.
El sector afronta así una doble exigencia: adaptarse a las nuevas obligaciones fiscales y seguir de cerca la evolución política de una regulación que podría volver a modificarse tras las elecciones.
La cuestión decisiva será si el aumento de la presión fiscal sobre las viviendas de uso turístico contribuye efectivamente a ampliar la oferta residencial y moderar los precios del alquiler, o si termina provocando una reordenación del mercado sin resolver los problemas estructurales de acceso a la vivienda.
