La reforma acaba con la exención para determinadas estancias cortas, pero no impone el IVA de forma general a todos los pisos turísticos y deberá superar la convalidación del Congreso
El Gobierno ha aprobado un importante cambio en la fiscalidad de los pisos turísticos en España. El Real Decreto-ley 26/2026 establece que determinados arrendamientos de apartamentos o viviendas amuebladas pasarán a tributar al 10% de IVA a partir del 1 de diciembre de 2026, frente a la exención que se aplica actualmente cuando se limita a ceder el inmueble sin prestar servicios propios de la industria hotelera.
La reforma, publicada el 30 de septiembre en el Boletín Oficial del Estado, introduce una precisión fundamental: el nuevo IVA no afectará automáticamente a cualquier vivienda catalogada como turística. El criterio fiscal se vincula principalmente a la duración de la estancia y a los servicios prestados.
El texto establece que dejarán de estar exentos los arrendamientos de apartamentos o viviendas amuebladas cuando la estancia de un mismo huésped no supere las 30 noches, salvo una excepción relacionada con la residencia habitual del arrendador. También seguirán fuera de la exención aquellas operaciones en las que se presten servicios complementarios propios de la industria hotelera.
Qué pisos turísticos tendrán que aplicar el 10% de IVA
A partir del 1 de diciembre, estarán sujetos al IVA del 10% los alquileres de apartamentos o viviendas amuebladas cuya duración para un mismo arrendatario no supere las 30 noches, siempre que no resulte aplicable la excepción prevista para la vivienda habitual del arrendador.
También estarán sujetos al impuesto los alojamientos en los que el arrendador se comprometa a prestar servicios complementarios propios de la industria hotelera, como restauración, limpieza durante la estancia, lavado de ropa u otros servicios análogos.
Este segundo supuesto no es completamente nuevo. Hasta ahora, la prestación de servicios propios de la industria hotelera ya impedía aplicar la exención del IVA. La novedad de mayor alcance consiste en incorporar también a la tributación las estancias de hasta 30 noches, incluso cuando no incluyan esos servicios, con la excepción establecida expresamente por la norma.
No todos los pisos turísticos perderán la exención del IVA
Este es uno de los puntos que exige mayor precisión. La nueva regulación no establece que cualquier inmueble denominado comercialmente como piso turístico tenga que repercutir necesariamente el 10% de IVA.
La Ley del IVA modificada excluye de la exención los arrendamientos de hasta 30 noches, pero establece una excepción cuando el alojamiento se produce en el apartamento o vivienda arrendada en la que el propio arrendador tenga su residencia habitual. En ese supuesto, la estancia corta continuará exenta, siempre que no concurra por otra vía una causa que excluya la exención, como la prestación de servicios propios de la industria hotelera.
Del mismo modo, un arrendamiento de más de 30 noches no pasa automáticamente a tributar por IVA por el simple hecho de realizarse en una vivienda amueblada. Si no se prestan servicios hoteleros y se cumplen los requisitos correspondientes, puede mantenerse la exención.
Por tanto, la duración de la estancia, la residencia habitual del arrendador y los servicios prestados serán elementos determinantes para establecer el tratamiento fiscal de cada operación.
El Gobierno rebaja del 21% al 10% el planteamiento inicial
La versión finalmente publicada difiere de los anuncios realizados meses atrás. El Gobierno había planteado elevar al 21% el IVA de las viviendas de uso turístico como parte de su estrategia para diferenciar fiscalmente este tipo de alojamientos del alquiler residencial. Sin embargo, el Real Decreto-ley aprobado finalmente sitúa en el 10% el tipo aplicable a los arrendamientos que dejan de estar exentos.
La modificación incorpora estas operaciones al artículo de la Ley del IVA que establece el tipo reducido para los servicios de hostelería, restauración, acampamento y balneario.
Por tanto, la reforma supone efectivamente el fin de la exención para una parte relevante del alquiler turístico de corta duración, pero no la aplicación del 21% que inicialmente se había anunciado.
Qué ocurre con el IVA hasta el 1 de diciembre
La fecha también es importante. Aunque el Real Decreto-ley entra en vigor con carácter general el 1 de octubre de 2026, las modificaciones específicas de la Ley del IVA relativas a estos arrendamientos producirán efectos desde el 1 de diciembre de 2026.
Hasta entonces continuará aplicándose el régimen vigente. Eso significa que no puede afirmarse que todos los alquileres afectados tengan que comenzar a cobrar inmediatamente el nuevo IVA tras la publicación de la norma. La modificación fiscal tiene una fecha de efectos expresamente diferenciada.
El IVA se repercutirá al huésped
Otro aspecto que conviene precisar es quién soporta el impuesto. Desde el punto de vista tributario, el prestador del alojamiento sujeto a IVA deberá cumplir las obligaciones fiscales correspondientes y repercutir el impuesto al cliente.
Esto no impide que cada operador tome decisiones comerciales sobre su tarifa antes de impuestos. Un propietario o gestor podría, por ejemplo, reducir la base de su precio para mantener un importe final similar al anterior, pero jurídicamente no se trata de “absorber” o dejar de aplicar el IVA: en las operaciones sujetas, el impuesto deberá repercutirse conforme a la normativa. El impacto real sobre los precios dependerá, por tanto, de las decisiones comerciales de los operadores y de la capacidad de cada mercado para asumir el incremento.
El cambio puede modificar los precios de los pisos turísticos
La nueva fiscalidad abre una incógnita inmediata para el sector: cuánto del IVA de los pisos turísticos terminará reflejándose en el importe total de la reserva. En destinos con una demanda elevada, los operadores pueden disponer de mayor margen para mantener la tarifa base y añadir el impuesto al precio final. En mercados más competitivos o durante periodos de menor ocupación, pueden optar por ajustar sus tarifas antes de impuestos para reducir el impacto sobre el consumidor.
El resultado no tiene por qué ser uniforme. También habrá que observar cómo modifica la reforma la competencia entre hoteles, apartamentos y viviendas turísticas, especialmente en aquellos destinos donde diferentes modalidades de alojamiento compiten directamente por el mismo viajero.
Los ayuntamientos podrán aplicar recargos del IBI, pero solo en determinados municipios
La reforma introduce además otro cambio fiscal que afecta a los alojamientos turísticos, aunque su aplicación tampoco será general. Los ayuntamientos de municipios situados en zonas de mercado residencial tensionado podrán establecer un recargo de hasta el 50% de la cuota líquida del IBI para inmuebles residenciales destinados a alojamientos de uso turístico, identificados conforme a la normativa de cada comunidad autónoma.
El porcentaje podrá alcanzar el 100% cuando el titular disponga de dos o más inmuebles residenciales destinados a alojamiento turístico y hasta el 150% cuando tenga cuatro o más. No se trata, por tanto, de un incremento automático del IBI en todos los pisos turísticos de España. Para que se aplique deben concurrir las condiciones establecidas por la norma y el ayuntamiento correspondiente deberá incorporarlo a su ordenanza fiscal.
El Real Decreto-ley todavía debe ser convalidado por el Congreso
La reforma ya ha sido aprobada por el Gobierno y publicada en el BOE, pero existe una última precisión jurídica relevante. Al haberse aprobado mediante Real Decreto-ley, el texto tiene carácter legislativo provisional y debe someterse al Congreso de los Diputados. La Constitución establece que la Cámara debe pronunciarse sobre su convalidación o derogación dentro de los 30 días siguientes.
Por ello, a fecha de 30 de septiembre, resulta más preciso afirmar que el Gobierno ha aprobado el nuevo régimen fiscal y ha fijado sus efectos para el 1 de diciembre, pero su continuidad depende todavía de la correspondiente convalidación parlamentaria.
Qué cambia realmente en el IVA de los pisos turísticos
La reforma supone un cambio sustancial, pero más acotado de lo que puede desprenderse de algunos titulares. El Gobierno no ha establecido un IVA general del 10% para cualquier piso turístico, sino que modifica las condiciones de la exención y somete al tipo reducido determinados arrendamientos de viviendas amuebladas.
Desde el 1 de diciembre, si la norma mantiene su vigencia, las estancias de hasta 30 noches quedarán sujetas al 10% con la excepción prevista para la residencia habitual del arrendador. Los alojamientos que presten servicios propios de la industria hotelera seguirán igualmente sujetos al impuesto.
El cambio supone, en cualquier caso, una transformación importante para el alquiler vacacional en España. Propietarios y gestores tendrán que revisar el tratamiento fiscal de cada alojamiento, su sistema de facturación y su política de precios, mientras el sector permanece pendiente de la convalidación del Real Decreto-ley en el Congreso.
La principal novedad puede resumirse así: una parte amplia de los alquileres turísticos de corta duración perderá la exención y pasará a tributar al 10% de IVA, pero la medida no afecta de idéntica manera a todos los pisos turísticos ni entra en vigor fiscalmente de inmediato.
